Nirwana Tunggal - Sejauh ini cara lain untuk bisa meraup keuntungan besar adalah dengan investasi properti sebagai langkah taktis untuk mendapatkannya. Perkembangan perekonomian global selalu meningkat dari waktu kewaktu. Memberikan perubahan dalam penyelarasan hidup semakin baik dan mendukung infrastruktur keberbagai bidang, instrumen properti akan sangat terpengaruh jalannya sektor pembangunan menjadikan produk investasi properti diunggulkan khususnya bagi kalangan pembisnis. Apalagi investasi properti erat hubungannya dengan bentuk sewa atau kontrak.
Disamping itu negara sendiri selalu menaikkan anggaran dana APBN setiap tahunnya upaya mendongkrak perkembangan secara nyata dan merata disetiap plosok daerah, tentunya kabar tersebut terdengar baik membuktikan bahwa perkembangan semakin maju dengan menerapkan langkah inovasi serta kualitas sumber daya manusia untuk beradaptasi yang bersifat membangun mengimbangi stabilitas ekonomi khususnya kemajuan perindustrian dan teknologi.
Dalam hal ini Instrumen properti akan ikut terus merangkak dan tergerak naik mengambil, menyesuaikan arus perekonomian, memberikan dampak positif yang mempengaruhi pertumbuhan ekonomi dan khususnya properti hunian tempat tinggal akan semakin membutuhkan dan dibutuhkan yang lebih besar lagi. Jadi tidak heran instrumen properti semakin diunggulkan menjadi daya tarik tersendiri, memberikan kesempatan luas khususnya bagi kalangan investor.
Sejauh ini melihat dari banyaknya instrumen investasi yang dapat memberikan capital gain jauh lebih tinggi adalah instrumen properti bahkan bisa terjadi capital gain besar yang sebelumnya sama sekali tak terduga. Hal itu sangat bisa terjadi disebabkan adanya tolak ukur pembangunan infrastruktur yang semakin berkembang pesat dari setiap waktu, membuat lokasi properti terdukung dan tentunya dari segi harganya yang akan melambung tinggi.
Dalam pandangan itulah celah-celah kesempatan mengambil sebuah keuntungan properti akan semakin terbuka lebar bagi kalangan orang pemilik uang "tanpa seri" khususnya. Namun celah yang begitu besar harus didasarkan pengertian berbagai pendalaman ilmu dalam proses pengalaman awal pembelian sampai pada perawatan bidang properti. Terlebih dalam mencapai profit yang diinginkan, kesemuanya dibutuhkan pengetahuan dari berbagai informasi media internet dan relasi antar pembisnis.
Dalam kurun waktu pertumbuhan penduduk akan selalu meningkat sedangkan properti adalah kebutuhan pokok yang harus bisa terpenuhi terutama tempat tinggal yang layak, apalagi yang berhubungan dengan properti dalam bisnis seperti hunian kost, ruko, apartement, dan fasilitas lainnya yang dibutuhkan lahan tanah seperti lahan parkir, olahraga, hiburan, maupun objek wisata.
Investasi properti adalah pengambilan opsi bisnis yang membutuhkan pengalaman dalam menuai banyak keuntungan. Untuk itu dalam proses investasi properti harus jelas pada titik penanganannya terutama dari legalitasnya. Dari sekian banyaknya instrumen investasi yang ada, instrumen properti juga terkenal investasi rendah risiko, cenderung naik, juga menghasilkan capital gain yang sangat besar.
A. Proses Pembelian Properti
Dalam proses awal pembelian hingga akhir pengelolaan sangat dibutuhkan pengetahuan dan juga dana tentunya untuk bisa menjadi pemilik sah dalam surat tertulis sesuai peraturan negara hal yang dimaksud disini adalah sertifikat tanah sebagai bukti sah alih kepemilikan. Untuk pembelian properti ada 3 opsi yang bisa dilakukan yaitu langsung tanpa perantara atau melalui agen-agen terpercaya maupun melalui pihak developer pengembang terpercaya.
B. Status Lahan Tanah
Investasi properti, baik bentuk hunian tempat tinggal maupun fasilitas usaha tentunya dibutuhkan status yang jelas atas kepemilikan lahan tersebut sesuai undang-undang yang berlaku. Tidak jarang dalam kasus pembelian properti dikarenakan kurangnya kehati-hatian mengalami suatu yang sangat merugikan.
Bisa saja terjadi kasus dimana penjual mengaku memiliki properti tersebut, tapi ternyata setelah melakukan cek sertifikat tanahnya, dia hanya memiliki hak guna bangunan saja. Jika terjadi semacam ini, maka akan terjadi risiko tuntutan hukum di masa depan apabila ada pihak lain yang mengklaim dirinya sebagai pemilik yang sah dari properti yang dimaksud.
Untuk itu pahami secara singkat "Jenis-Jenis Hak Tanah" yang diatur oleh Undang-Undang No. 50 Tahun 1960 tentang Dasar-Dasar Pokok Agraria (UUPA). untuk memudahkan jalannya tujuan investasi.
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha (HGU)
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa
Penjelasan Dari Masing-Masing "Jenis-Jenis Hak Tanah", Sebagai Berikut :
1. Hak Milik
Tanah hak milik yaitu dimana status tanah tersebut turun-temurun sesuai apa yang dijelaskan (UUPA) yang biasanya disebut dengan ahli waris yang memiliki hak kepemilikan tanah. Tanah Milik bisa dialihkan kepada orang lain dengan umumnya transaksi jual beli atau bisa dilakukan sesuai adat umum seperti pemberian wasiat dan sebagainya. Orang yang memiliki sertifikat hak milik tanah sekaligus bangunan jika ada, berarti dia adalah pemilik secara sah dimata hukum.
Tanah dengan jenis ini harus lebih diprioritaskan, sebab alur dari kepemilikan tanah dapat dipertanggungjawabkan. Untuk itu jika ingin melakukan pembelian properti ini pastikan bahwa seritifikat atas nama penjual tersebut. Dengan begitu, peralihan hak atas tanah benar-benar terjadi antara Anda dan pemilik tanah yang sah. Sehingga Anda pun tidak berisiko akan tuntutan hukum di kemudian waktu.
2. Hak Guna Usaha (HGU)
Hak guna usaha adalah hak mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam waktu tertentu untuk usaha pertanian, perikanan, maupun peternakan. Hak guna usaha diberikan dengan luas tanah sedikitnya lima hektare, jika lebih dari itu tentunya harus mempertimbangkan modal dan perusahaan yang baik.
Waktu atas tanah hak usaha diberikan paling lama 25 tahun. Namun jika masih ingin berkeinginan mengunakan atas tanah tersebut bisa diperpanjang sampai dengan 25 tahun kedepan. Untuk bisa memiliki lahan hak guna usaha dari pemerintah adalah harus berstatus warga negara Indonesia.
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak guna bangunan kurang lebihnya SHGB (sertifikat hak guna bangunan) adalah jenis sertifikat yang pemegangnya berhak memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan. Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maupun tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum. Lebih jelas sesuai yang tertulis Berdasarkan Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
4. Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Hak Pakai ini timbul berdasarkan keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Ketentuan lebih lanjut soal hak pakai diatur dalam Peraturan Pemerintah No, 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan Hak Pakai.
5. Hak Sewa
Tanah dengan status ini adalah hak yang dimiliki oleh seseorang/badan hukum untuk mendirikan bangunan diatas tanah milik orang lain dengan melakukan perjanjian sewa pembayaran setiap waktu tertentu dalam awal kesepakatan kedua belah pihak. Dan untuk memperkuat perjanjian hak sewa dimata hukum bisa dibuat akta dari PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), dan didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
Hal tersebut menghindari jika suatu waktu pemilik tanah dengan kondisi tertentu ingin meminta kembali tanah dan dengan adanya akta penyewa lahan tersebut bisa melakukan studi banding atau menuntut secara langsung secara hukum yang berlaku.
Proses Pembelian Properti
A. Pembelian Secara Langsung
Dalam memilih investasi properti dengan mencari penjual secara langsung akan sangat bagus, terlebih jika posisi lahan yang akan ditawarkan dalam letak strategis. Namun seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya dalam melakukan transaksi jual beli tanah harus benar-benar dengan penjual sah yang dibuktikan dengan seritifikat tanah.
Dalam melakukan transaksi walaupun melalui perorangan namun tetap saja dibutuhkan prosedur dalam pembelian tanah yang salah-satunya diperlukan saksi-saksi antara si pembeli dan penjual tanah. Disamping itu juga dalam proses pembelian juga harus didukung berbagai keabsahan data termasuk melakukan pengecekan bahwa tanah yang akan dibeli bebas dari sengketa, dijaminkan, sita tanah, dan tentunya harus sudah disetujui dari semua pihak internal keluarga penjual, jika sudah menikah bisa dimintai bukti persetujuan bersama tertulis diatas meterai suami & istri.
Lebih lanjut diperlukan pejabat bersangkutan dalam hal ini kantor pertahanan setempat untuk melakukan pengecekan kesesuaian data dengan dokumen PBB yang ada.
Dan untuk mendapatkan sertifikat atas nama pembeli diperlukan beberapa dokumen khususnya akta jual beli (AJB) di PPAT, dan dokumen pendukung lainnya KTP, NPWP, Surat Nikah, Kartu Keluarga.
B. Pembelian Melalui Agen properti Terpercaya
Jika dalam berkeinginan berinvestasi properti kurang mengerti dan kurangnya waktu, hal itulah yang mendasari beberapa orang memilih pembelian melalui agen terpercaya. Namun saya tegaskan kembali pilihlah agen-agen yang benar benar bagus supaya dalam prosesnya tidak terjadi suatu permasalahan yang akan merugikan si-pembeli.
Agen yang Anda pilih tentulah adalah seorang yang dipekerjakan oleh broker atau perusahaan untuk menawarkan jasa mengurus semua transaksi pembelian Anda. Maka akan lebih baik mintalah tanda pengenal dan alamat kantor dia bekerja. Agensi properti yang bagus pasti terdaftar dalam perkumpulan atau asosiasi jasa broker.
Dalam memilih agen bagus dan dapat dipercaya bisa melakukan pengecekan mulai dari berbagi sumber informasi di internet maupun dari informasi lain yang bisa dijadikan faktor pengambilan keputusan.
Disisi lain dalam menilai agen terpercaya adalah dengan melihat riwayat perjalanan operasi agen tersebut seperti melihat track record-nya dan siapa penjamin atas nama brokernya. Sebab bagian ini adalah bagian paling krusial dalam memilih pembelian melalui agen tertentu. Beberapa kasus masih terdengar adanya kecurangan agen bahkan sampai penipuan.
Pembelian lewat agen memang menjadi pilihan praktis dan sangat membantu apalagi terkait yang ditawarkan agen begitu menarik investor. Keuntungan lain yang bisa didapatkan dari pembelian properti melalui agen antara lain :
- Mendapatkan banyak pilihan properti
- Legalitas keamanan terjamin
- Mudah pengurusan AJB (Akta Jual Beli) pada Notaris
- Mudah pengurusan Validasi PBB, BPHTB, BBN, & PPH
- Hemat waktu dan biaya
- Dan lainnya seperti diberikan relasi kontraktor dan arsitek jika diperlukan renovasi
C. Pembelian Lewat Developer Pengembang
Pilihan lain dalam pembelian properti melalui developer pengembang seperti rumah idaman yang diinginkan atau hanya untuk tujuan bisnis. Apalagi dikaca umum pembelian melalui developer terkenal lebih terjamin, aman, dan juga dihiasi fasilitas yang memanjakan mata dari dalam maupun fasilitas sekitar yang disediakan oleh developer pengembang.
Memang pihak pengembang menata sedemikian indahnya tentunya salah-satu bentuk marketingnya untuk menarik pelanggan. Memang Sejauh ini masih terbilang banyak peminat pembelian hunian tempat tinggal melalui developer secara cash maupun dengan sistem KPR pada Bank.
Developer sendiri adalah pelaku usaha yang membangun perumahan atau apartemen pada suatu lahan tanah luas atau kawasan. Bentuknya bisa berupa sebuah lembaga atau instansi dalam bentuk perusahaan yang dimiliki swasta maupun pemerintah yang bergerak di bidang properti.
Lebih lanjut mengenai cara memilih developer pengembang yang bagus adalah dengan melihat reputasi pengembang melalui suara konsumen dimedia masa, liputan terkait proyek pengembang dan sebagainya untuk menjadi dasar pilihan dari banyaknya developer pengembang yang ada.
Hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan terkait reputasi adalah adanya dokumen legalnya seperti ;
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Induk
- Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer
- SIPPT (Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah)
- IPB (surat Izin Penggunaan Bangunan)
- Dokumen lain yang sah melalui hukum sah negara
Dibawah ini beberapa developer pengembang yang reputasinya terkenal baik di Indonesia, diantaranya :
1. Sinarmas Land
2. PT Summarecon Agung Tbk
3. PT Adhi Commuter Properti
4. PT Waskita Karya Realty
5. PT Ciputra Development Tbk
6. PT Wijaya Karya Realty
Dalam dunia investasi properti memang akan lebih baik lagi untuk tujuan jangka panjang, namun itu tergantung pilihan dan tujuan dari masing-masing investor yang berbeda-beda. Bahkan ada saja beberapa investor melakukam pembelian properti untuk bisnis flip properti dalam mengambil keuntungan. Hal itu dilakukannya untuk mendapatkan keuntungan secara cepat. Namun untuk memaksimalkan keuntungannya dan stabil dengan difungsikannya dalam bisnis sewa atau kontrak, dan tentunya akan mendapatkan capital gain besar jika suatu waktu akan menjualnya.
Jenis-jenis properti yang paling populer dan cenderung dengan keuntungan besar adalah bisnis properti dalam bentuk kamar indekos/kost, rumah kontrakan, ruko, apartement, dan juga properti keperluan dalam dan/ luar berbagai gedung bisnis ritel, baik dalam perkotaan maupun daerah.
Instrumen investasi properti memang identik pembelian secara fisik layaknya investasi emas. Dan di era milenial sekarang akibat dari pesatnya kemajuan teknologi pembelian bidang properti dan emas bisa melakukan secara online dan mudah, ada banyak pilihan baik dari situs web dan platform yang disediakan secara legal. Tapi bagaimana pun investasi properti bisa dikatakan sebuah instrumen investasi yang paling bisa diandalkan untuk mendapatkan keutungan besar berbeda dengan instrumen emas, makanya investasi properti tidak heran akan tetap menjadi investasi unggulan bagi kalangan investor.
Baca juga :